Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Kupno mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie owego co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do budynków, dlatego w dalszej partii tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak rozstrzygnięcie na temat, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości przy Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować około 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż tego typu sam lokal położony w obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również po raz kolejny lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na jeden z 2 sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W wypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się być przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej w takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuć możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie trzeba wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Procedura kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo może ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym kosztem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na wynajem



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć w wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać niewielki bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale także i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od momentu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania w stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg aż po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też w sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce przeważają sprawdz tutaj trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję jedynie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd spośród Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dni w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. Natomiast pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest następnie najprostszy, jednak nie umożliwia obniżenie podstawy opodatkowania w żaden sposób. Każdy wybór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Nabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto oszczędzać czasu i pieniędzy na zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest przy Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy po miastach poza swoim mieszkaniem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane w taki sposób, by obie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *